Cómo compra un extranjero en preconstrucción en MIAMI, paso a paso
Cuánto capital hace falta, cómo se paga en tramos, qué financia el banco americano y qué pasa en la entrega. El mecanismo completo para el inversor extranjero.
Es la pregunta que más recibimos, y casi siempre viene de alguien que ya tiene el capital y no conoce el mecanismo. La buena noticia es que el mecanismo es simple. La mala es que casi nadie lo explica entero, y ahí se pierden las mejores oportunidades.
Lo primero: en preconstrucción no compras un departamento, compras un lugar en la fila
Cuando compras en preconstrucción no pagas el valor total hoy: reservas una unidad a un precio fijado hoy y lo vas pagando en tramos mientras el edificio se construye. El resto lo financia un banco cuando la obra termina. Esto es lo que cambia todo y lo que más cuesta explicar por teléfono.
La consecuencia práctica: el capital que necesitas para entrar es una fracción del valor de la unidad, y encima no lo necesitas todo junto. Mucha gente descarta MIAMI porque divide mal la cuenta.
Paso 1 · El aporte, repartido en el tiempo
Cada proyecto tiene su propio calendario, y vale la pena compararlos porque no son iguales. Tomemos uno concreto, TwentySixth & 2nd en Wynwood, para que se vea el mecanismo con números reales:
Es acá donde conviene hacer la cuenta en serio: no necesitas tener los USD 150.000 disponibles el primer día. Necesitas el primer tramo y un plan creíble para los otros dos. Esa diferencia hace entrar a mucha gente que se creía afuera. Qué comparar entre un calendario y otro lo explicamos en qué mirar en un plan de pago de preconstrucción.
Paso 2 · Qué financia el banco, y el dato que sorprende a todos
El banco americano financia el resto, y lo hace al momento de la entrega, no antes. Hasta ahí es previsible. Lo que casi nadie sabe es esto:
El porcentaje exacto que presta el banco depende del perfil de cada comprador y del tipo de unidad, así que no hay un número único que sirva para todos. Es parte de lo que se calcula caso por caso antes de firmar, y conviene hacerlo antes y no después.
Paso 3 · La obra, que es donde no hay que hacer nada
Entre el primer pago y las llaves pasan un par de años, y en ese tramo el inversor no gestiona obra, no contrata nada y no viaja: lo único que sostiene es el calendario de pagos. TwentySixth & 2nd está en obra desde el primer trimestre de 2026 y entrega en el último trimestre de 2027.
Vale mirar el estado de obra antes de comprar. Un proyecto que ya está construyéndose tiene un riesgo distinto del de uno que todavía está vendiendo sobre plano sin haber movido una máquina.
Paso 4 · La entrega y el primer mes de renta
En la entrega es donde los proyectos se separan de verdad. Si la unidad se entrega vacía, el propietario tiene por delante meses de compras, fletes e instalaciones coordinadas desde otro país, y recién después puede rentar. Si se entrega terminada y amueblada, puede publicar el mismo mes.
En TwentySixth & 2nd se entrega terminada y amueblada, y el desarrollador incluye además dos años de gastos de asociación, que es justo el costo que descoloca al propietario nuevo en el arranque. Admite renta flexible: la disfrutas cuando vienes y la rentas el resto del año. Por qué eso importa tanto lo contamos en un edificio con Airbnb como socio.
Los tres errores que vemos repetirse
Lo que conviene tener resuelto antes de empezar
Dos cosas. La primera: a nombre de quién va a quedar la unidad. Hay estructuras de propiedad que conviene definir al principio y que son más caras de rehacer una vez firmado; es una conversación de diez minutos al inicio y un dolor de cabeza al final.
La segunda: qué esperas del activo. Si lo quieres para disfrutar y rentar, el edificio tiene que permitir las dos cosas. Si lo quieres sólo como renta, el criterio de elección es otro. Esa definición ordena todo lo demás, incluido el presupuesto. Si todavía no elegiste zona, empieza por la guía de Wynwood para el inversor extranjero.
Preguntas frecuentes
- ¿Un extranjero puede comprar en preconstrucción en MIAMI?
- Sí. Reserva una unidad a un precio fijado hoy, paga un aporte en tramos mientras se construye el edificio y el banco americano financia el resto al momento de la entrega.
- ¿Un extranjero necesita historial crediticio en Estados Unidos para el crédito?
- No. Sin historial crediticio en Estados Unidos, los extranjeros califican igual que los residentes. No hace falta haber vivido en el país ni tener tarjetas americanas. El porcentaje que presta el banco depende del perfil del comprador y del tipo de unidad.
- ¿Cuánto capital necesito para entrar en un proyecto en preconstrucción?
- Depende del proyecto. En TwentySixth & 2nd, en Wynwood, el aporte arranca en USD 150.000 y es el 25% del valor, en tres pagos: 10% a la firma, 10% a los seis meses y 5% en julio de 2027. No hace falta tenerlo todo el primer día.
- ¿Cuándo empieza a financiar el banco en una preconstrucción?
- Al momento de la entrega, no durante la obra. Hasta entonces el comprador solo sigue el calendario de pagos del aporte.
